Il fenomeno Airbnb, grazie al suo carattere di “disruptive innovation” ed alla sua rilevanza per diverse categorie di stakeholders, è già stato oggetto di molteplici studi, per la maggior parte focalizzati sulle implicazioni economiche.
La letteratura scientifica di riferimento fornisce evidenze importanti, che vengono approfondite in questo report, riguardo l’evoluzione dei prezzi nel mercato immobiliare in seguito all’avvento di Airbnb. Oltre al documentato impatto di Airbnb sui prezzi delle case, sono inoltre discussi alcuni dei possibili meccanismi che generano questo fenomeno. Questo report si concentra sull’analisi dell’impatto di Airbnb sul mercato immobiliare italiano, rilevante ai fini del policy making nazionale e regionale.
Da una analisi descrittiva emerge che l’offerta di Airbnb sia concentrata in una minoranza di territori, nonostante la diffusione di Airbnb rimanga in termini assoluti relativamente limitata. In secondo luogo, il fatto che l’offerta di Airbnb sia maggiore nelle località in cui sono presenti più strutture ricettive motiva il dibattito sulla concorrenza (spesso definita sleale) tra Airbnb e strutture ricettive. Sotto il profilo temporale, la presenza di Airbnb sul territorio è aumentata in modo esponenziale sia nelle città d’arte che nelle regioni marittime come Puglia e Sicilia e, in entrambi i casi, il picco turistico si ha nei mesi estivi.
Sotto il profilo analitico, il contributo del report si sostanzia:
- Nel fornire evidenze rispetto al contesto italiano, per il quale non è presente alcuna analisi sistematica dell’impatto di Airbnb sul mercato immobiliare. Infatti, nonostante siano presenti analisi simili a questa riferite ad altri paesi, questi non sono pienamente informativi rispetto alla situazione italiana.
- Nell’ analizzare le proposte di policy che possano rappresentare un punto di partenza per regolamentare efficientemente Airbnb nel contesto italiano.
Le evidenze italiane
La penetrazione di Airbnb a livello comunale è correlata positivamente sia con i prezzi degli affitti che con i prezzi delle case:
- Ad un aumento dell’1% nella penetrazione di Airbnb corrisponde un aumento del 6.7% nei prezzi delle case e del 5.7% nei prezzi degli affitti.
- L’aumento dei prezzi è più marcato in presenza di listings commerciali. Ad un aumento dell’1% della penetrazione di Airbnb, in Sicilia e Puglia è associato un aumento dell’11.6% dei prezzi delle case.
- A livello sub-comunale, da un’analisi su Roma, emerge che ad un aumento del 10% dei listings presenti su Airbnb causi un incremento del 0.3% nei prezzi delle case.
Per i punti 1 e 2, va rammentato che la correlazione non è di tipo causale: altri fattori possono influenzare l’aumento dei prezzi in posti in cui Airbnb è più frequente, e i dati non ci permettono di isolare il contributo di Airbnb a questo rialzo. Per il punto 3, invece, la ricchezza dei dati ci permette di isolare il contributo di Airbnb e – dunque – sostenere che sia la piattaforma di sharing a far aumentare i prezzi delle case.
Azione del Policy Maker
La relazione tra la penetrazione di Airbnb, il mercato immobiliare ed il settore dell’hospitality tradizionale, ha indotto molti policy makers sia in Europa che nel mondo ad adottare diversi tipi di regolamentazione del fenomeno Airbnb. Tali provvedimenti condividono tre obiettivi principali: limitare l’offerta di stanze e/o appartamenti presente sulla piattaforma, aumentare il gettito fiscale derivante dalla tassa di soggiorno ed evitare che la concorrenza tra Airbnb e altre strutture ricettive sia sleale.
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