Qual è stato l’impatto di Airbnb sul mercato delle case e degli affitti in Italia?

A cura di: A. Chiantello, M. Ficarra, S. Inferrera, G.M. Palladino, C. Soriolo. Con la collaborazione di A. Cerrato

EXECUTIVE SUMMARY

Questo report indaga l’impatto di Airbnb sul mercato immobiliare italiano. L’analisi prodotta, basata su dati estratti gratuitamente dalla piattaforma InsideAirbnb, mette in luce come la presenza di Airbnb risulti correlata positivamente sia ai prezzi degli affitti che ai prezzi delle case.


1. La letteratura pregressa ed il contributo innovativo del report

Il fenomeno Airbnb, grazie al suo carattere di “disruptive innovation” ed alla sua rilevanza per diverse categorie di stakeholders, è già stato oggetto di molteplici studi, per la maggior parte focalizzati sulle implicazioni economiche. La letteratura di riferimento fornisce evidenze importanti, che vengono approfondite in questo report, riguardo l’evoluzione dei prezzi nel mercato immobiliare in seguito all’avvento di Airbnb. Sono inoltre discussi alcuni dei possibili meccanismi che legano l’espansione di Airbnb alla variazione dei prezzi di case ed affitti.
Questo report si concentra su un’analisi dell’impatto di Airbnb sul mercato immobiliare italiano, rilevante ai fini del policy making nazionalee regionale. Da una analisi descrittiva emerge che l’offerta di Airbnb si concentri in una minoranza di territori, nonostante la diffusione di Airbnb rimanga in termini assoluti relativamente limitata.

In secondo luogo, il fatto che l’offerta di Airbnb sia maggiore nelle località in cui sono presenti più strutture ricettive motiva il dibattito sulla concorrenza (spesso definita sleale) tra Airbnb e strutture ricettive.
Sotto il profilo temporale, la presenza di Airbnb sul territorio è aumentata in modo esponenziale sia nelle città d’arte che nelle regioni marittime come Puglia e Sicilia e, in entrambi i casi, il picco turistico si ha nei mesi estivi.

Sotto il profilo analitico, il contributo del report si sostanzia:

  1. Nel fornire evidenze rispetto al contesto italiano, per il quale non è presente alcuna analisi di questo tipo. Infatti, nonostante siano presenti analisi simili a questa riferite ad altri paesi, l’interazione tra mercato immobiliare ed Airbnb sia influenzata anche dai contesti specifici, e per questo studi già presenti su altri paesi non sono pienamente informativi rispetto alla situazione in Italia.
  2. Nell’ analizzare le proposte di policy che possano rappresentare nel contesto italiano.

2. Le evidenze italiane

La penetrazione di Airbnb a livello comunale è correlata positivamente sia con i prezzi degli affitti che con i prezzi delle case:

  1. Ad un aumento dell’1% nella prenetrazione di Airbnb corrisponde un aumento del 6.7% nei prezzi delle case e del 5.7% nei prezzi degli affitti.
  2. L’aumento dei prezzi è più marcato in presenza di listings commerciali. Ad un aumento dell’1% della penetrazione di Airbnb, in Sicilia e Puglia è associato un aumento dell’11.6% dei prezzi delle case.
  3. A livello sub-comunale, da un’analisi su Roma, emerge che ad un aumento del 10% dei listings presenti su Airbnb corrisponde un incremento del 0.3% nei prezzi delle case.

3. Azione del Policymaker

La relazione tra la penetrazione di Airbnb, il mercato immobiliare ed il settore dell’hospitality tradizionale, ha indotto molti policy makers sia in Europa che nel mondo ad adottare diversi tipi di regolamentazione del fenomeno Airbnb. Tali provvedimenti condividono tre obiettivi principali: limitare l’offerta di stanze e/o appartamenti presente sulla piattaforma, aumentare il gettito fiscale derivante dalla tassa di soggiorno ed evitare che la concorrenza tra Airbnb e altre strutture ricettive sia sleale.

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